قانون مالیات بر خانه های خالی چیست؟ نحوه محاسبه مالیات خانه‌‌های خالی

قانون مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مهم دولت برای مدیریت بازار مسکن و کاهش تعداد خانه‌های خالی در کشور است. این قانون با هدف تشویق مالکان به استفاده بهینه از املاک خود و جلوگیری از احتکار مسکن تدوین شده است. بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیش از مدت معینی خالی بمانند، مشمول مالیات می‌شوند. نحوه محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس مدت زمان خالی بودن ملک و موقعیت جغرافیایی آن تعیین می‌شود. در این مقاله از گروه نرم افزار حسابداری محک، به بررسی جزئیات این قانون و نحوه تشخیص خانه‌های خالی خواهیم پرداخت.

فهرست مطالب

می‌توانید فایل صوتی «قانون مالیات بر خانه های خالی» را گوش کنید

قانون مالیات بر خانه های خالی چیست؟

قانون مالیات بر خانه های خالی، یکی از چالش‌های مالیاتی است که در چند سال اخیر کش و قوس‌های فراوانی داشته است. این قانون مالیاتی به این صورت است که دولت برای خانه‌هایی که مالکان، واحد مسکونی خود را نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند، مالیاتی وضع کرده است. اگر مالک خانه خود را اجاره بدهد مالیات آن نسبت به این که بخواهد خانه خود را خالی نگه دارد کمتر است.

قانون مالیات بر خانه های خالی، با هدف کاهش قیمت اجاره بها و افزایش عرضه مسکن در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید. بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز خالی باشند، مشمول مالیات می‌شوند. همچنین می‌بایست تمام مالکان واحدهای مسکونی و مستأجران اطلاعات سکونتی و املاکی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان به ثبت برسانند. هدف از این کار، تعیین تعداد دقیق تعداد خانه‌های خالی موجود کشور و برنامه ریزی جهت ساخت مسکن و عرضه مناسب آن است.

تاریخچه مالیات بر خانه های خالی در ایران

مبحث مالیات بر خانه‌های خالی از سابقه تاریخی در ایران برخوردار است. در سال ۱۳۵۲، قوه مقننه به این مسئله ورود کرد. بر اساس ماده ۸ قانون تثبیت اجاره بها، اگر یک واحد مسکونی بیشتر از ۶ ماه خالی و اجاره داده نشده باشد، مشمول مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره بها خواهد بود. این قانون از زمان تصویب، با ابهامات اجرایی و اعتراضات زیادی همراه بود و در آن زمان نتوانست تأثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار داشته باشد و موجب کاهش اجاره بها شود.
در سال‌های بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، قوه مقننه در قالب فصل دوم قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ به این موضوع ورود کرد و با عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی به بررسی و تصویب دوباره آن پرداخت. بر اساس این قانون، مالیات بر خانه‌های خالی تنها به مراکز استان‌هایی که بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت داشته باشند محدود شد. بر این اساس، اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، مشمول مالیات خواهد بود.
در سال ۱۳۹۹، قانون جدیدی تصویب شد که بر اساس آن، هر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی بماند، مشمول مالیات می‌شود. این مالیات در سال اول معادل ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم ۱۸ برابر است.

مالیات بر خانه های خالی در سایر کشورها

امروزه قانون مالیات خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای جهان به شیوه‌های مختلف و با دستورالعمل‌های مختلف اجرا می‌شود. این قانون در کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته‌ای همچون فرانسه، آمریکا، کانادا، ایتالیا و … در حال اجرا است و تأثیر خوبی بر کنترل میزان اجاره‌بها و عرضه خانه‌های خالی گذاشته است.

فرانسه: در فرانسه، قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۹۹۸ به تصویب رسید. بر اساس این قانون، واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر که بیش از ۹۰ روز خالی باشند، مشمول مالیاتی معادل با ۱۰ درصد اجاره‌ای واحد مسکونی برای سال اول، ۱۲.۵ درصد برای سال دوم و ۱۵ درصد برای سال سوم خواهند بود.

ایالات متحده آمریکا: در سطح فدرال، از خانه‌های خالی مالیاتی دریافت نمی‌شود، اما در سطح ایالت و توسط دولت‌های محلی قوانین مالیاتی برای این موضوع تعیین شده است. به عنوان مثال، در برخی از شهرهای بزرگ مانند نیویورک و سانفرانسیسکو، مالیات بر خانه‌های خالی اعمال می‌شود.

کانادا: در کانادا، قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۲۰۱۷ به مرحله اجرا درآمده است. در این کشور، خانه‌هایی که کمتر از شش ماه خالی باشند، مشمول مالیات معادل با ۱ درصد ارزش ملک خواهند بود.

استرالیا: در استرالیا، این قانون در سال ۲۰۱۷ به تصویب رسید. بر اساس این قانون، در صورتی که خانه‌ای بیش از شش ماه خالی باشد، مشمول مالیات معادل با ۱ درصد از ارزش ملک خواهد بود.

این قوانین به منظور افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت اجاره‌بها در بازارهای مسکن اجرا می‌شوند.

خانه خالی، از لحاظ قانونی شامل چه نوع خانه‌هایی می‌شود؟

بر اساس قانون مالیات خانه‌های خالی، واحدهای مسکونی و خانه‌هایی که مشخصات زیر را داشته باشند به عنوان خانه خالی به شمار می‌آیند.

• در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت باشد.
• بیشتر از ۱۲۰ روز (۴ ماه) در سال مالیاتی خالی باشد.
• واحدهای نوساز: تا ۱۲ ماه و در پروژه‌های انبوه‌سازی تا ۱۸ ماه از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی معاف هستند.
• واحدهای مسکونی موقوفه که امکان اجاره آنها برحسب وقف‌نامه وجود ندارد.
• واحدهای مسکونی محل اشتغال صاحبان صنوف، مشاغل از جمله گردشگری و زیارتی مؤسسات یا شرکت‌های فعال که مجوز از دستگاه مربوطه دارند.

سامانه ثبت خانه‌های خالی

پس از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مالکینی که خانه‌هایشان بر اساس قانون خالی تشخیص داده شده است، باید ملک خود را در سامانه ثبت خانه‌های خالی به نشانی amlak.mrud.ir ثبت کنند. این سامانه در سال ۱۳۹۹ طراحی و به‌صورت آزمایشی راه‌اندازی شد. طرح ملی شناسایی خانه‌های خالی از ۱۹ اسفند ۱۳۹۹ به‌طور رسمی آغاز شد و با ارائه مهلت دوماهه به تمامی سرپرستان خانوار و مالکان خانه‌های خالی، امکان ثبت اطلاعات خانوار و محل اقامت آن‌ها در سامانه فراهم گردید.

این سامانه با دریافت اطلاعات از خانوارها و خانه‌های خالی، به شناسایی خانه‌های خالی کشور و مشمول کردن آن‌ها به مالیات می‌پردازد. سامانه ثبت خانه‌های خالی، که با نام سامانه املاک و اسکان نیز شناخته می‌شود، وب‌سایتی برای ثبت‌نام سرپرستان خانوار و ارائه اطلاعات سکونتی‌شان است. این سامانه با هدف شفافیت بخشیدن به وضعیت مالکیت در املاک طراحی و توسعه داده شده و تمامی سرپرستان خانوار و مالکین ملزم به ثبت وضعیت مالکیت و اقامت خود در آن هستند.

عواقب عدم ثبت نام خانه‌ های خالی

همان‌طور که گفته شد سرپرست خانوار و مالکین خانه‌ها می‌بایست اطلاعات سکونتی خود را در سامانه ثبت خانه‌ های خالی وارد کنند. در صورتی که فردی، خانه‌ای خالی داشته باشد و از ثبت آن در این سامانه خودداری کند می‌بایست دو برابر مالیات تعیین شده را پرداخت کند. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت احراز تخلف مالک به صورتی که منجر به عدم تشخیص خانه خالی شود، مالک خانه علاوه بر پرداخت مالیات مندرج در ماده ۵۴ این قانون، مشمول جریمه‌ای معادل با مالیات متعلقه خواهد شد.

همچنین خانه‌هایی که در شهرهای با جمعیت زیر ‌صد هزار نفر که مالک آن ها هر کدام به صورت جداگانه در سامانه ملی املاک ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات برای سال اول خواهد بود. به طور کلی عواقب عدم ثبت خانه‌های خالی در این سامانه این است که مالک خانه، نه تنها می‌بایست مالیاتآن را بپردازد، بلکه برابر با مبلغ مالیات جریمه نیز خواهد شد. 

نحوه محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی

مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس مدت زمان خالی بودن ملک و موقعیت جغرافیایی آن محاسبه می‌شود. طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، اگر یک خانه در شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول مالیات خواهد شد. در سال اول، مالیات معادل ۶ برابر اجاره بهای ماهانه ملک محاسبه می‌شود. اگر خانه در سال دوم نیز خالی بماند، این مالیات به ۱۲ برابر اجاره بهای ماهانه افزایش می‌یابد و در سال سوم به ۱۸ برابر می‌رسد. برای خانه‌های واقع در شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر، مالیات به میزان ۲۰ درصد مالیات سال اول محاسبه می‌شود. همچنین، اگر مالکین اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی خود را در سامانه ملی املاک ثبت نکنند، مشمول جریمه‌ای معادل مالیات تعیین شده خواهند شد. این جریمه‌ها به منظور تشویق مالکین به استفاده بهینه از املاک خود و کاهش تعداد خانه‌های خالی در کشور اعمال می‌شود.

برای مثال، فرض کنید خانه‌ای ۹۰ متری در شهری با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر وجود دارد که اجاره هر متر مربع آن ۵۰ هزار تومان است. اجاره کل ملک برابر با ۴,۵۰۰,۰۰۰ تومان خواهد بود. پس از کسر ۲۵ درصد استهلاک، مبلغ اجاره ماهانه به ۳,۳۷۵,۰۰۰ تومان کاهش می‌یابد. بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات این خانه ۱۵ درصد از مبلغ اجاره ماهانه، یعنی ۵۰۶,۲۵۰ تومان خواهد بود. اگر این خانه در سال اول خالی بماند، مالیات آن ۶ برابر، یعنی ۳,۰۳۷,۵۰۰ تومان خواهد بود. در سال دوم، این مبلغ به ۶,۰۷۵,۰۰۰ تومان و در سال سوم به ۹,۱۱۲,۵۰۰ تومان افزایش می‌یابد.

نحوه تشخیص خانه‌های خالی

بر اساس قانون جدید مالیات بر خانه های خالی معاون سازمان امور مالیاتی تصریح کرد از زمانی که این قانون ابلاغ می‌شود باید چهار ماه از خالی بودن خانه گذشته باشد. همچنین تمامی مالکین و آحاد مردم جامعه دو ماه فرصت دارند که در سامانه املاک و اسکان اطلاعات محل سکونت خود را ثبت کنند. سازمان امور مالیاتی با کمک این سامانه و با توجه به اطلاعاتی که از سایر ذی‌نفعان و دستگاه‌های دولتی به دست می‌آورد، پروفایل املاک مالکین و املاک موجود در سطح کشور را شناسایی می‌کند. بر این اساس واحدهای مسکونی دارای سکنه و خالی از سکنه به راحتی مشخص می‌شود. به طور کلی معیار تشخیص خانه‌های خالی، سامانه ملی املاک است.

معافیت‌های مالیاتی خانه های خالی و نکات مربوط به آن

• سرپرست‌های خانوار و مالکان خانه‌های خالی می‌توانند یکی واحدهای مسکونی خود را به عنوان اقامتگاه اصلی، و واحد دیگر خود را در شهر دیگر به عنوان اقامتگاه فرعی معرفی کنند.
• دانشجویان و افراد شاغلی که زیر نظر خانوار هستند در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانواده خود، می‌توانند تنها با ارائه اسناد و مدارک، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر معاف از مالیات را داشته باشند.

• واحدهای مسکونی مؤسسات و شرکت‌های فعالی که برای فعالیت در واحدهای مسکونی ممنوعیتی ندارند در صورتی که اطلاعات خود را در سامانه ثبت خانه‌های خالی ثبت کنند با تأیید سازمان امور مالیاتی و سازمان تأمین اجتماعی معاف از مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.
• واحدهای مسکونی که اطلاعات اقامتی و مالکیتی آنها در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد نشده باشد، به عنوان خانه خالی محسوب شده و برای سال اول مشمول جریمه خواهند بود.
• همه اشخاص مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌بایست حداکثر ظرف یک ماه پس از هرگونه تغییر در محل اقامت اطلاعات جدید را در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد کنند در غیر این صورت به ازای هر ماه تأخیر جریمه خواهد شد.
• واحدهای مسکونی نوساز بعد از ۱۲ ماه مشمول مالیات و واحدهای انبوه سازی بعد از ۱۸ ماه مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند. همچنین مالیات خانه‌های خالی مربوط به دستگاه‌های دولتی و بانک‌ها دو برابر این قانون می‌باشد.
• مالیات بر خانه‌های خالی تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی شهرهای بالای یک‌صد هزار نفر به ۱.۲۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن این شهرها برسد، قابل اجرا خواهد بود.
• واحدهای مسکونی که نوساز نیستند نباید بیشتر از ۱۲۰ روز خالی بمانند و در صورت تغییر مالکیت این واحدها به صورت رسمی، مهلت ۱۲۰ روزه برای مالک جدید همچنان وجود دارد.
• واحدهای مسکونی نوساز نباید بیشتر از ۱۲ ماه از زمان صدور گواهی اتمام کار، خالی باشند.
• واحدهای نوساز برای پروژه‌های انبوه‌سازی نباید بیشتر از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام کار، خالی باشند.

علت اجرا نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی

همان‌طور که در ابتدای مقاله اشاره شد در سال ۱۳۹۴ قانون مالیات بر خانه های خالی مورد بررسی قرار گرفت. پس از بررسی‌های مختلف توسط کارشناسان، اجرایی نشدن این قانون را به علت مشکلاتی از قبیل موارد زیر اعلام کردند.

• اجرای این قانون با فرمول ضعیف
• مشکل در نحوه شناسایی خانه‌های خالی و واحدهای مسکونی
• بی توجهی و عدم نظارت دستگاه‌های مربوطه به این قانون
• عدم تفکیک دقیق خانه‌های مسکونی از خانه‌های غیر مسکونی
• عدم کنترل دقیق قیمت اجاره بها
• رفتارهای غیر قابل کنترل سوداگران املاک

سخن پایانی

بحث مالیات به عنوان یکی از مهم‌ترین منابع درآمد دولت‌ها در سرتاسر دنیا از اهمیت خاصی برخوردار است. در حوزه حسابداری، مالیات انواع مختلفی دارد. یکی از مهم‌ترین قانون‌هایی که در چند سال اخیر مورد بحث بوده و با مشکلاتی همراه بوده قانون مالیات بر خانه های خالی است. مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزاری قانونی در کنترل و تخصیص دقیق منابع موجود بازار مسکن کمک زیادی به دولت می‌کند. این قانون با هدف کاهش قیمت اجاره بها و افزایش عرضه خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید.

مالیات بر خانه‌ های خالی نوعی مالیات است که به صورت دوره‌ای، از خانه‌ها و املاکی که برای مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند دریافت می‌شود. بر اساس این قانون کلیه سرپرستان خانوار و مالکین می‌بایست اطلاعات سکونتی خود را در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد کنند. در غیر این صورت علاوه بر پرداخت مالیات مشمول جریمه نیز خواهند شد.